วิธีการประเมินราคาบ้านและที่ดินด้วยวิธีเทียบราคาตลาด (Market Approach)

โดยปกติเวลาคนส่วนใหญ่จะทำการตั้งราคาในการซื้อหรือขายบ้านก็จะให้ราคาตามทรัพย์ข้างเคียง วิธีนี้คือพื้นฐานของการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

วิธีเปรียบเทียบตลาดก็ตรงตามชื่อคือการเปรียบเทียบทรัพย์สินที่เราสนใจกับทรัพย์สินลักษณะเดียวกันในบริเวณโดยรอบทรัพย์นั้น โดยวิธีประเมินราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดก็ประกอบด้วยวิธีย่อยอีก 4 วิธี ได้แก่

 

  • วิธีเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison)

วิธีการเปรียบเทียบโดยตรงสามารถทำได้โดยนำข้อมูลทรัพย์เปรียบเทียบมาเทียบกันโดยตรง ดังตัวอย่างด้านล่าง

ทรัพย์ที่สนใจ ทรัพย์ที่ 1 ทรัพย์ที่ 2
ราคา X = ไม่ทราบ 500 450
จำนวนห้องนอน 3 3 1
จำนวนห้องน้ำ 2 1 2

 

กำหนดตัวแปร a คือราคาที่เปลี่ยนแปลงไปสำหรับห้องนอน 1 ห้อง

กำหนดตัวแปร b คือราคาที่เปลี่ยนแปลงไปสำหรับห้องน้ำ 1 ห้อง

จะได้สมการ           3a + 1b = 500 เป็นสมการของทรัพย์ที่ 1

และจะได้สมการ     1a + 2b = 450 เป็นสมการของทรัพย์ที่ 2

พอแก้สมการแล้วจะได้ a = 110 และ b =170

ดังนั้นราคาทรัพย์ที่สนใจจะมีค่าเท่ากับ (3 x 110) + (2 x 170) = 670

ที่แสดงข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่างซึ่งในความเป็นจริงเราอาจพิจารณาถึงตัวแปรต่าง ๆ ที่มากกว่านี้ได้

 

  • วิธีตารางปรับราคาซื้อขาย (Sale Adjustment Grid)

โดยพื้นฐานแล้ววิธีนี้เป็นวิธีการเปรียบเทียบโดยใช้การคำนวณแบบถ่วงน้ำหนักเข้ามาช่วย เริ่มต้นเราจะหาทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับทรัพย์ที่เราสนใจมากที่สุดก่อนแล้วปรับแก้ราคาเบื้องต้น เนื่องจากราคาทรัพย์ที่ซื้อขายกันอาจเป็นราคาในอดีตหรืออาจผ่านการต่อรองกันมาแล้ว จากนั้นเราก็จะกำหนดปัจจัยที่มีผลต่อราคามาเพื่อใช้ในการคำนวณต่อไปดังตัวอย่างด้านล่าง

ตารางเปรียบเทียบคุณลักษณะต่าง ๆ กับทรัพย์ที่สนใจ

ทรัพย์ที่สนใจ ทรัพย์ที่ 1 ทรัพย์ที่ 2 ทรัพย์ที่ 3
ราคา X = ไม่ทราบ 700 700 1000
สภาพ ดี ด้อยกว่า (+50) เท่ากัน (0) เท่ากัน (0)
ทำเล ดี เท่ากัน (0) ด้อยกว่า (+80) มากกว่า (-80)
พื้นที่ เพียงพอ น้อยกว่า (+50) มากกว่า (-10) มากกว่า (-100)
ราคาทรัพย์ที่สนใจหลังผ่านการเปรียบเทียบกับทรัพย์ต่าง ๆ 800 770 820

 

*ในการเปรียบเทียบคุณลักษณะที่มีสภาพด้อยกว่าให้ปรับราคาขึ้น ถ้ามีสภาพดีกว่าให้ปรับราคาลงและในเมื่อราคาทรัพย์ที่สนใจหลังผ่านการเปรียบเทียบกับทรัพย์ต่าง ๆ ออกมาไม่เท่ากันเราจึงต้องททำการคำนวณเปรียบเทียบกันต่อ

ต่อไปเราจะใช้ค่าสมบูรณ์เพื่อหาทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับทรัพย์ของเรามากที่สุด

ค่าสมบูรณ์ของราคาปรับเปลี่ยนทรัพย์ที่ 1 = |+50| + |+50| = 100

ค่าสมบูรณ์ของราคาปรับเปลี่ยนทรัพย์ที่ 2 = |+80| + |-10| = 90

ค่าสมบูรณ์ของราคาปรับเปลี่ยนทรัพย์ที่ 3 = |-80| + |-100| = 180

จะเห็นได้ว่า ทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับทรัพย์ของเรามากที่สุดคือ ทรัพย์ที่ 2 ถัดมาคือทรัพย์ที่ 1 และ 3 ตามลำดับ

ทำการแจกแจงน้ำหนักในรูปร้อยละ

ผลรวมค่าสัมบูรณ์ของทั้ง 3 ทรัพย์มีค่าเท่ากับ 100 + 90 +180 = 370

คิดเป็นสัดส่วนความคล้าย

ทรัพย์ที่ 1 มีค่า 370/100 = 3.70

ทรัพย์ที่ 2 มีค่า 370/90 = 4.11

ทรัพย์ที่ 3 มีค่า 370/180 = 2.06

ผลรวมสัดส่วนความคล้ายมีค่าเท่ากับ 3.70 + 4.11 + 2.06 = 9.87

ใช้ค่าที่ได้มาหาราคาแบบถ่วงน้ำหนัก โดยนำราคามาคูณกับสัดส่วนความคล้ายที่ถ่วงน้ำหนักแล้วดังแสดงด้านล่าง

800 x (3.70 / 9.87) + 770 x (4.11 / 9.87) + 820 x (2.06 / 9.87) = 299.90 + 320.64 + 171.14 = 791.68

เพราะฉะนั้นจะได้ว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์นั้นมีค่าประมาณ 791.68 นั่นเอง

 

  • วิธีการให้คะแนนคุณภาพถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score)

วิธีนี้สามารถทำได้โดยการนำทรัพย์ที่มีความคล้ายคลึงกับที่เราสนใจมาเปรียบเทียบกันโดยกำหนดน้ำหนักของแต่ละตัวแปรที่มีความสำคัญก่อน แล้วก็ทำการให้คะแนนกับตัวแปรต่าง ๆ ของทรัพย์แต่ละชิ้น จากนั้นจึงทำการคำนวณราคาทรัพย์ที่เราสนใจ ดังแสดงด้านล่าง

ตัวอย่างการให้น้ำหนักความสำคัญ (Weighted)

ปัจจัย น้ำหนัก (%)
ระยะทางจากจุดชุมชน 25
สภาพถนน 20
สิ่งอำนวยความสะดวก 20
พื้นที่ใช้สอย 15
ขนาดที่ดิน 10
แนวโน้มความเจริญ 10
รวม 100

 

ตัวอย่างการให้คะแนนของตัวแปรต่าง ๆ (Quality  Score)

ในที่นี้ยกตัวอย่างตัวแปรพื้นที่ใช้สอยของทรัพย์

พื้นที่ใช้สอย (ตร.ม.) คะแนน
250-300 5
200-250 4
150-200 3
100-150 2
ต่ำกว่า 100 1

 

ตัวอย่างการคำนวณ WQS (Weighted Quality Score)

น้ำหนักความสำคัญ ทรัพย์สินที่สนใจ ทรัพย์ที่ 1 ทรัพย์ที่ 2 ทรัพย์ที่ 3
ราคา X = ไม่ทราบ 600 550 620
สภาพ 40 % 5 4 4 5
ทำเล 30 % 4 5 3 4
พื้นที่ 30 % 4 5 5 5
คะแนนถ่วงน้ำหนัก (40% x 5) + (30% x 4) + (30% x 4) = 4.4 (40% x 4) + (30% x 5) + (30% x 5) = 4.6 (40% x 4) + (30% x 3) + (30% x 5) = 4.0 (40% x 5) + (30% x 4) + (30% x 5) = 4.7

 

จากนั้นจึงทำการเปรียบเทียบบัญญัติไตรยางค์ (Adjustment Ratio)

ทรัพย์เปรียบเทียบที่ 1 = 4.4/4.6 = 0.96 เท่า

ทรัพย์เปรียบเทียบที่ 1 = 4.4/4.0 = 1.10 เท่า

ทรัพย์เปรียบเทียบที่ 1 = 4.4/4.7 = 0.94 เท่า

ราคาจากทรัพย์เปรียบเทียบที่ 1 = 0.96 x 600 = 576

ราคาจากทรัพย์เปรียบเทียบที่ 2 = 1.10 x 550 = 605

ราคาจากทรัพย์เปรียบเทียบที่ 3 = 0.94 x 620 = 583

ทำการหาค่าเฉลี่ย สรุปแล้วจะได้ว่าราคาทรัพย์ที่เราสนใจจะมีค่าประมาณ (576 + 605 + 583) / 3 = 588

 

  • วิธีการหามูลค่าตลาดโดยใช้สมการถดถอย (Multiple Regression Analysis)

ในการใช้วิธีนี้เราจะนำ WQS กับราคาที่เราได้มา มาพล็อตเป็นกราฟความสัมพันธ์ดังภาพด้านล่าง โดยในที่นี้จะเลือกเป็นทรัพย์ที่ 1 และ 2 (หากต้องการความละเอียดสามารถทำโดยใช้ข้อมูลของทรัพย์ที่มากกว่า 2 ได้)

จะเห็นว่าหากเรานำค่า WQS ของทรัพย์ที่เราสนใจที่มีค่า 4.4 ไปตัดกับเส้นแนวโน้มราคาจะได้ราคาทรัพย์ที่เราสนใจมีค่าประมาณ 584

หรือเราอาจทำได้โดยใช้สมการเชิงเส้น y = mx + c โดยแทนค่าของทรัพย์ทั้งสองลงในสมการดังนี้

ทรัพย์ที่ 1 จะมีค่า x1(WQS) = 4.6 ,y1(ราคา) = 600

ทรัพย์ที่ 2 จะมีค่า x2(WQS) = 4.0 ,y2(ราคา) = 550

แก้สมการ 2 ตัวแปร จะได้ค่า m = 83.33 และ c = 216.67

แทนค่าตัวแปรของทรัพย์ที่เราสนใจโดย x = 4.4 แล้วหาค่า y

สุดท้ายจะได้ y = 583 ซึ่งก็คือราคาทรัพย์ที่เราสนใจนั่นเอง

 

การประเมินราคาบ้านและที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อผู้ที่ต้องการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องด้วยอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงความผิดพลาดเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์อาจหมายถึงการสูญเสียเงินจำนวนมาก นอกจากนี้ในภาพรวมทางเศรษฐกิจระดับมหภาคแล้วการประเมินราคายังช่วยให้ไม่เกิดภาวะฟองสบู่จากการปั่นราคาทรัพย์อีกด้วย ดังนั้นก่อนการซื้อขายผู้เขียนจึงแนะนำให้ทำการประเมินมูลค่าทรัพย์เสียก่อนไม่ว่าจะประเมินราคาโดยคร่าวด้วยตนเองหรือโดยผู้เชี่ยวชาญก็ตาม

สำหรับลูกค้าของ The HEIM จะได้รับการประเมินราคาทรัพย์เบื้องต้นก่อนการเข้าซื้อเพื่อใช้ในการตัดสินใจก่อนเข้าซื้ออยู่แล้ว

(สนใจรับบริการที่ปรึกษาเพื่อซื้อบ้านคลิกเลย)

 

 

บทความโดย

ภากรณ์ ชูศรี นักเขียนออนไลน์ของ The HEIM

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Scroll to Top